دوشنبه ٠٤ تير ١٣٩٧
حضرت فاطمه (علیها السّلام) فرمودند: هر کس عبادت خالص خود را به سوی خداوند بالا فرستد (و پیشکش آستان او کند)، خدا هم بهترین مصلحت خود را بر او فرو می فرستد.
آمار بازدید
 بازدید این صفحه : 10606
 بازدید امروز : 92
 کل بازدید : 3963370
 بازدیدکنندگان آنلاين : 2
 زمان بازدید : 0/0782
ورود
نام کاربری :   
کلمه عبور :   
 
متن تصویر:
[عضویت]
اوقات شرعی
صفحه اصلی > تحقیقات کمیته امور پژوهشی > حقوقی > الزام به تنظیم سند رسمی اجاره 

 

بسمه تعالی

          

عنوان: الزام به تنظیم سند رسمی

حسن برزه کار وکیل پایه یک دادگستری

مقدمه:

شخصی با مراجعه به دفتر وکالت اینجانب اعلام نمود که از سال 60 تاکنون مستاجر آقای الف می باشد و مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخته است اما چندی است که نامبرده با مراجعات مکرر به وی و مزاحمت های متمادی به گونه ای قصد آزار و اذیت وی را دارد و خواسته اش آن است که بر اساس قوانین و مقررات از طریق مراجع قضایی دادگستری نامبرده ملزم به تنظیم سندرسمی اجاره شود فلذا از وی خواسته شد تا مستند و مدارک خود را ارائه نماید که نامبرده یک برگ اجاره نامه دست نویس مورخ 8/8/1360 را ارائه نمود که از آقای الف به عنوان مالک یک باب مغازه به مساحت 30 متر مربع نام برده شده بود و مستاجر و مورد اجاره مدت آن و مبلغ اجاره بها و مبلغ سرقفلی و شرایط اجاره بها نیز در چند بند موارد دیگری بود که در اجاره نامه قید شده بود که ذیل اجاره نامه ها را صرفاً الف، ب امضا نموده اند که بنا براظهار ب (مستاجر)، الف اتهام جعل را به وی وارد کرده بدون آنکه شکایتی علیه وی تقدیم دادسرا نموده باشد. فلذا با تنظیم قرارداد وکالت و امضاءان خواسته اش را تنفیذ اجاره نامه عادی و تنظیم سند اجاره اعلام نمود فلذا ضمن قرارداد مزبور به وی عدم نتیجه دادرسی و طول آن به موکل تفهیم گردید تا چنانچه دلایل احتمالی موجود در دست مالک غلبه بر دلایل موکل داشت یا چنانچه موضوع به کارشناسی به نفع وی بود ادعایی در جهت قول نتیجه از سوی وکیل را نداشته باشد. به همین دلیل این موضوع در قرارداد وکالت نیز درج گردید.

باب اول: اقدامات قبل از تقدیم دادخواست

توصیف موضوع از حیث پژوهش

از آنجا که قوانین و مقررات راجع به روابط موجر و مستاجر علاوه بر مواد موجود در قانون مدنی

فصل چهارم- در اجاره مواد 466 و 467 و منتخب اول از فصل چهارم-در اجاره اشیاء مواد 468 الی 506 قانون مدنی کلیات را ذکر نموده است و از طرفی قوانین خاص وضع شده در منوات 56، 62 و 76 که هر کدام با توجه به شرایط زمانی وضع آنان اختلافات اساسی در آنان دیده می شود و با توجه به سال تنظیم قراردادی که محل تنازع می باشد (سال 60) که در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 (مصوب 2/5/1356) بوده که مقررات این قانون راجع به کلیه مسائل اختلافی قرارداد مزبور حاکم خواهد بود فلذا با مراجعه به قانون مزبور مشاهده می گردد که قانون مزبور دقیقاً در فصل سوم (تنظیم اجاره نامه) از ماده 7 الی 11 به آن پرداخته است علی الخصوص در ماده 7 آن که طلیعه چگونه تنظیم نمودن اجاره نامه است دقیقاً اشاره نموده است.

در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گردد و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند.

اما قبل از تقدیم دادخواست موکل(مستاجر)طی تماس تلفنی اعلام نمود که از سوی موجر دادخواستی به خواسته خلع ید علیه وی  به انضمام اخطاریه وقت رسیدگی ..... که در تاریخ ..... به وی ابلاغ گردیده تقدیم دادگاه شعبه عمومی حقوقی شده است. فلذا ناگزیر از تقدیم دادخواست تقابل در اجرای ماده 141 قانون آئین دادرسی مدنی با خواسته الزام موجر به تنظیم سند عادی اجاره مورخ 8/8/1360 گردیدم تا با اثبات مالکیت منافع عین مستاجره بتوانیم قاب مقاومت در برابر سند رسمی مالک را داشته باشم و وی نتواند به استناد مواد 22 و70 و 73 قانون ثبت موکل را محکوم به خلع ید نماید.

فلذا چون اشاره به ماده 141 قانون آئین دادرسی مدنی شد ناگزیر از اشاره کامل آن بوده تا ارتباط کامل دو دعوی در این خصوص معلوم گردد ماده141اشعار می دارد.

خوانده می تواند در مقابل ادعای خواهان اقامه دعوی کند چنین دعوایی در صورتی که با دعوای اصلی ناشی از یک منشاء بوده یا ارتباط کامل داشته باشد عوی متقابل نامیده شده و توانا رسیدگی می شود و چنانچه دعوی متقابل نباشد در دادگاه صالح به طور جداگانه رسیدگی می شود.

باب دوم: اقدامات قانونی پس از مراجعه به محاکم دادگستری

فصل اول: بررسی موضوع از حیث کاربردی و عملی در محاکم ذی صلاح

همانطور که قبلاً توضیح داده شد اختلافاتی که چندماه اخیر بین موکل و موجر رخ داده و به شدت رسیده بود نامبرده را ناچار به تصمیم گرفتن در جهت الزام موجر به تنظیم سندرسمی اجاره وفق ماده 7 قانون و روابط موجر و مستاجر سال 1356 نمود اما قبل از اقدام وی موجر دادخواستی به خواسته خلع ید تقدیم دادگستری نموده بود که بدین لحاظ ناگزیر از درج آن برای تبیین بهتر موضوع هستم.

خواهان: موجر

خوانده: مستاجر (موکل)

خواسته: خلع ید از مغازه به شماره پلاک...... فرعی از ...... اصلی بخش ...... شهرستان و به آدرس خوانده مقدم به 100/000/50 ریال به انضمام خسارات دادرسی

دلایل و مدارک و منضمات دادخواست: تصاویر مصدق سند مالکیت- پاسخ استعلام مالکیت از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان- کارت ملی

شرح دادخواست       ریاست محترم دادگاههای عمومی حقوقی شهرستانً

سلام علیکم

با احترام اینجانب مالک پلاک ... فرعی از ..... اصلی بخش ..... هستم که مغازه ای 30 متری بوده و به علت نیاز شدید خوانده در سالهای دور، بدون تنظیم هر گونه قرارداد آن را به طور رایگان در اختیار وی قرار دادم و بدون آن که مبلغی را از وی دریافت کرده باشم

چند ماه پیش به علت نیاز مبرم به آن از وی خواستم آن را تحویل فرماید که نامبرده از تحویل آن استنکاف می نماید فلذا با تقدیم این دادخواست تقاضای رسیدگی و صدور حکم به خلع ید وی از مغازه مزبور و پرداخت خسارات دادرسی اعم از کارشناسی، دادرسی و... را دارم.

با دقت و بررسی دادخواست فوق که منضم به سندرسمی و استعلام ثبتی است و حاکی از مالکیت خواهان بر مغازه مزبور می کند چرا که استعلام ثبتی و پاسخ آن که درج در پرونده شده است نیز وفق ماده 22 قانون ثبت حکایت از مالکیت خواهان (موجر) را دارد و با توجه به شرح دادخواست که وی در آن اشاره نموده که ملک مزبور را بدون تنظیم قرارداد و بدون دریافت هرگونه وجهی و به علت نیاز خوانده و گویا از روی یک عمل خیرخواهانه به وی سپرده است نشان دهنده آن است که در صورت صحت ادعای وی موضوع مربوط به فصل دوم از باب اول کتاب اول از جلد اول قانون مدنی راجع به حقوق انتفاع چه بصورت عاریه یا امانت می باشد که در این خصوص وکیل باید با توجه به موارد قابل پیش بینی در جلسه و با توجه به دادخواست تقدیمی موارد را با قانون از جمله قانون مدنی و قوانین خاص تطبیق و آنها را مورد بررسی و تدقیق قرار دهد فلذا با توجه به دادخواست خواهان اشاره به حق انتفاع موضوع مواد 40 تا 54 قانون مدنی و بحث عاریه موضوع مواد 635 تا 647 قانون مدنی و بحث غضب موضوع مواد 308 الی 327 قانون مزبور دارد.

فلذا با دعوت از موکل و بحث و بررسی لازم در مورد دادخواست طرف مقابل نامبرده تاکید نمود که اظهارات مندرج در دادخواست کذب محض بوده و حاضر است در این خصوص کسانی را که گواه بر اظهارات موجر در واگذاری سرقفلی مغازه به وی هستند را در دفتر حاضر نماید که با توجه به اظهار وی متنی را به عنوان استشهادیه تنظیم نمودم تا آن را به گواهان مزبور داده تا با ذکر نام و نام خانوادگی  و آدرس خود را گواهی کنند و در آن اشاره به واگذاری ملک مزبور به اجاره و سرقفلی به موکل نمایند. و نامبرده نیز پس از گرفتن امضاء از 5 نفر در ذیل استشهادیه آن را به اینجانب تقدیم نمود- فلذا پس از آن و با رعایت ماده 143 قانون آئین دادرسی مدنی دادخواست متقابل را قبل از جلسه اول دادرسی به شرح ذیل تقدیم نموده تا موجب اطاله دادرسی نشده و وقت رسیدگی به پرونده اصلی تجدید نگردد.

( دادخواست به شرح ذیل تقدیم شد)

خواهان: وکیل

خوانده: موجر

خواسته: دعوی متقابل با پرونده کلاسه ......... مطروحه در شعبه ........ محاکم

عمومی حقوقی ....... شهرستان......

به منظور الزام خوانده به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی قرارداد مورخ 8/8/60 مقدم به 100/000/50 ریال و ابطال دعوی اصلی و پرداخت خسارات دادرسی از جمله هزینه دادرسی کارشناسی وکالت  بدواً تقاضای صدور قرار تامین خسارات دادرسی وفق ماده 109 قانون آ.د.م

دلایل و منضمات دادخواست: تصاویر برابر اصل اجاره نامه- استشهادیه قبوض و رسیدهای پرداخت اجاره عنداللزوم تقاضای احضار شهود- جلب  نظر کارشناس رسمی دادگستری

شرح دادخواست

ریاست محترم محاکم عمومی حقوقی دادگستری .....

سلام علیکم

با احترام و با اعلام وکالت از خواهان وفق وکالت نامه پیوست با تقدیم این دادخواست به عنوان دعوی متقابل اعلام می دارم خوانده متقابل با انعقاد قرارداد مورخ 8/8/1360 مغازه متنازع فیه به شماره پلاک...... فرعی از ..... اصلی بخش ....... را به موکل اجاره داده و همچنین سرقفلی آن را به مبلغ .......... ریال فروخته است که استشهادیه منضم به دادخواست مثبت ادعای موکل بوده و چنانچه نیازی باشدحاضر به ادای گواهی در محضر دادگاه محترم خواهند بود فلذا تقاضای رسیدگی به منظور اثبات دعوی تقابل و الزام خوانده تقابل به حضور در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سندرسمی اجاره و سرقفلی و متقابلاً به ابطال دعوی اصلی ورد دعوی خلع ید را وفق مواد 1291 بند2- 1301 قانون مدنی 198 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 دارم. ضمناً از آنجا که دادخواست اصلی از سوی خوانده تقابل به منظور ایذاء موکل و همچنین غرض ورزی تقدیم دادگاه شده است تقاضای تامین خواسته به منظور تادیه خسارات احتمالی وارده از سوی وی به موکل و همچنین محکومیت وی را به پرداخت 3 برابر هزینه دادرسی وفق ماده 109 قانون آئین دادرسی مدنی و تبصره آن دارم.

فصل دوم: مسائل و مبانی حقوقی موضوع پژوهش

اینکه در بعضی از موارد مطروحه فوق اشاره به مبانی و منشائات حقوقی دعاوی مطروحه شد اما در خصوص موارد ذکر نشده از قبیل مالی و غیر مالی بودن دعاوی مطروحه- نحوه و چگونگی محاسبه میزان تمبر هزینه دادرسی موارد ذیل قابل طرح است.

1-       اینکه هر دو دعوی (خلع ید و الزام به تنظیم سندرسمی اجاره) مالی بوده و برابر بند14 ماده3 قانون وصول برخی از درآمدهای دولت خواهان باید دعوی خود را صرفاً از جهت قابل تجدیدنظر بودن یا نبودن تقدیم نماید و از جهت ابطال تمبر باید مطابق دفترچه ارزش معاملات منطقه ای صادره از سوی اداره امور مالیاتی ارزش ملک محاسبه و برابر آن 5/1 درصد (چنانچه قیمت منطقه ای 000/000/10 باشد) و به نسبت مازاد 2% قیمت محاسبه شده تمبر الصاق شود که با مشاهده دو پرونده چنین اقدامی صورت پذیرفته است که نشان از درایت مدیر محترم دفتر دادگاه در این خصوص دارد.

2-       همانطور که توضیح داده شد دعوی مالی است و چون هر دو دعوی به بیش از مبلغ 000/000/20 ریال تقدیم شده حتی قابل فرجام خواهی خواهد بود به شرط آنکه مورد تجدیدنظر مورد تجدیدنظر خواهی واقع نشود مطابق بند1 از قسمت الف ماده 367 قانون آئین دادرسی مدنی

3-       نظر به اینکه دعوی خلع ید مستلزم اثبات مالکیت (ماده22 قانون ثبت)است که در دعوی اصلی مطروحه از طرف مالک سندرسمی منضم به دادخواست مثبت مالکیت وی می باشد اما به جهت طرح دعوی تقابل از سوی موکل به منظور الزام خواهان دعوی اصلی به تنظیم سند رسمی اجاره باید مالکیت منافع موکل در دادگاه ثابت شده تا وفق ماده بند ب ماده 1291 قانون مدنی اولاً سسند عادی مزبور در حکم و در عرض اسناد رسمی قرار گیرد تا توان مقابله با سند رسمی را داشته باشد ثانیاً حکم صادره از سوی دادگاه به نفع موکل از این جهت باعث مردود بودن دعوی خواهان اصلی خواهد شد.

4-       اما چنانچه با توجه به مراتب بند3 دعوی اثبات مالکیت منافع به نتیجه مطلوب نرسد دادگاه براساسماده 308 ق م موکل را غاصب محسوب که مطابق مواد 310و311 و616 و44 قانون مدنی حکم به استرداد مال امانی صادر خواهد نمود و دعوی متقابل مطروحه محکوم به بطلان می گردد.

اقدامات قانونی دادگاه در مراحل رسیدگی

1-       اینکه برابر ماده 10 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 26 آن قانون ابتدا دادگاه باید بررسی کند که صلاحیت و شایستگی به دعوی مزبور را دارد یا خیر؟ در فرض موجود با توجه به اینکه ماده12 قانون مزبور اشاره بر این داردکه دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از از دعاوی مالکیت ... و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است پس صلاحیت دادگاه بر رسیدگی محرز است.

2-       اینکه دعوی قانونی بوده و رسیدگی به آن برابر قانون وفق ماده2 قانون آئین دادرسی مدنی درخواست شده باشد.

3-       اینکه بررسی کند دعاوی مطرح شده مالی یا غیر مالی است و تمبر هزینه دادرسی مطابق دعوی مطرح شده براساس مواد 61 تا63 قانون آ.د.م ابطال و الصاق شده است یا خیر؟

4-       اینکه بررسی کند اخطاریه وقت رسیدگی مطابق قانون به طرف مقابل ابلاغ شده است؟ یا ایرادماده83 قانون آ.د.م برآن مطابق نظر دادگاه وارد است و آیا مطابق ماده64 قانون مزبور فاصله ابلاغ 5 روز تا وقت رسیدگی از زمان ابلاغ به مخاطب رعایت شده است یا خیر؟

5-       اینکه طرفین دعوی قبل از رسیدگی یا در ضمن دادخواست تقاضای قرارتامین (اموراتفاقی) وفق مواد 108 یا 109 قانون آ.د.م نموده اند یا خیر؟ که با توجه به درخواست موکل جهت مطالبه خسارت این مورد از خواسته مورد رسیدگی قرار گرفت و مبلغ ....... ریال به عنوان خسارت احتمالی تعیین گردید و قبض آن تحویل خواهان دعوی اصلی شد و نامبرده مبلغ مزبور را واریز و فیش آن را ضمیمه پرونده نمود.

6-       اینکه قاضی محترم دادگاه مطابق مواد 91 و92 ممتنع از رسیدگی نباشد

7-       و در نهایت با توجه به دعوی تقابل از خواهان اصلی بپرسد که آیا در حال حاضر آمادگی پاسخ به دعوی مطروحه را دارد یا خیر؟ یا برای تهیه پاسخ و ادله خود تقاضای تاخیر جلسه را دارد. (ماده143 ق.آ.د.م)

فلذا با طرح این مورد خواهان دعوی اصلی ضمن اعلام خواسته خود (خلع ید)

اعلام نمود که حاضر به پاسخگویی به دعوی تقابل می باشد و در این خصوص نیز نسبت به سندعادی اجاره و سرقفلی ادعای جعل نمود که دادگاه با صدور قرار ارجاع امر به کارشناسی در رشته اصالت سند، خط ،امضائات موضوع را به احراز کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع نمود و در تصمیم خود مبنی بر درخواست اینجانب بر استماع گواهی گواهان به جهت واگذاری مغازه به موکل آن را به بعد از نظریه کارشناسی در صورت نیاز محول نمود که موضوع پس از کارشناسی و اعلام نظریه به نفع موکل و اعتراض خواهان دعوی اصلی به نظریه کارشناسی موضوع را به هیات 3 نفره واگذار نمود که مجدداً هیات محترم کارشناسان به نفع موکل اعلام نظر نمودند که در این خصوص و با توجه به دلایل موجود بر پرداخت اجاره که امضائات آنها نیز از سوی کارشناسان مورد تأئید قرار گرفته که خواهان دعوی اصلی آن را با امضاء نموده است نیازی به دعوت از شهود ندیده و رای خود را در این خصوص به شرح ذیل صادر نمود.

                      صدور رای

در خصوص دعوی خواهان..........به طرفیت خوانده......... به خواسته خلع ید از مغازه به شماره پلاک ........ فرعی از ......اصلی بخش و پرداخت خسارات دادرسی مقدم به 100/000/50 ریال و دعوی متقابل خوانده با وکالت ........ به طرفیت خواهان دعوی اصلی ..........به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی و پرداخت خسارات دادرسی مقدم به 000/100/50 ریال و همچنین تقاضای صدور قرار تامین خواسته به منظور پرداخت خسارت ناشی از دادخواست واهی خواهان که قبلاً نسبت به آن تصمیم مقتضیصادر گردیده است اعلام می دارد اگر چه دادخواست خواهان دعوی اصلی به کلاسه ...... بخواسته خلع ید خوانده دعوی اصلی مستند به سند رسمی مالکیت است اما قبل از رسیدن جلسه دادرسی خوانده دعوی اصلی با تقدیم دادخواست تقابل به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و سرقفلی تقاضای ابطال دعوی اصلی را دارد که در جلسه اول به استناد ماده 103 و 141قانون آئین دادرسی مدنی آنها را مرتبط داشته و تصمیم به رسیدگی یک جای آن گرفته شد، خواهان دعوی اصلی در جلسه اول ضمن اعلام خواسته خود اعلام نموده که سندعادی مستند دعوی را تقابل جعلی است و تقاضای ارجاع آن وفق ماده223 قانون آئین دادرسی مدنی به کارشناس رسمی دارد و وکیل خوانده دعوی اصلی ضمن دفاع از خود در پرونده اصلی و اشاره به اینکه مغازه متنازع فیه طی سند عادی اجاره 8/8/60 به موکل به اجاره واگذار و حتی برابر آن سرقفلی آن را بر قیمت ......... ریال خریداری نموده که در دادخواست تقابل تقاضای اثبات حقانیت خود را نموده و تقاضای استماع  شهادت شهود را به منظور اقرار خواهان در نزد آنان به فروش سرقفلی و واگذاری مغازه مذکور به اجاره به موکل دارد که در این خصوص تصمیم به ارجاع موضوع به کارشناسی گرفته شد که نظریه کارشناسی واحد و هیات کارشناسی ها که از اصالت سند عادی داشته که به امضاء خواهان دعوی اصلی رسیده است و همچنین اصالت وصول اسناد دریافت اجاره که از سوی وکیل خوانده دعوی اصلی و خواهان دعوی تقابل ارائه شده و نظر کارشناسان به جعلی نبودن امضاء خود دلیل دیگری است که مثبت ادعای خواهان دعوی تقابل است فلذا به استناد بند دوم از ماده 1291 و 1301 قانون مدنی براساس نظریه کارشناس و دلایل و قرائن موجود در پرونده به صحت سند عادی مورخ 8/8/60 حکم نموده و بر اساس آن وفق ماده198 قانون آئین دادرسی مدنی دعوی تقابل را ثابت و به استناد ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حکم به الزام خواهان دعوی اصلی و خوانده دعوی متقابل به حضور در دفترخانه اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی مینماید و همچنین در مورد خسارت وارده به خواهان تقابل بر اساس ماده 109 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به پرداخت مبلغ خسارت احتمالی در حق وی نموده و همچنین خوانده دعوی تقابل محکوم است به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله در حق خواهان تقابل، ضمناً حکم به ابطال دعوی خواهان اصلی صادر می نماید رای صادره حضوری و ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه های تجدیدنظر استان است. مقررات دفتر محترم پس از قطعی شدن حکم صادره نسبت به پرداخت خسارت احتمالی در حق خواهان تقابل اقدام نماید.

                            رئیس شعبه ...... محاکم عمومی حقوقی شهرستان     ....